נעים מאד, גיה רול כהן - שמאית מקרקעין החל משנת 2002.
רשומה במאגר שמאי המקרקעין של משרד המשפטים, בעתודת מאגר שמאי פינוי בינוי לפי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 וברשימת הספקים של משרד הביטחון.
בעלת מעל 20 שנות ניסיון בעריכת חוות דעת בהתאם להוראות התקינה השמאית ובין השאר: הערכות שווי שוק, חוות דעת להיטל השבחה וייצוג בפני שמאי מכריע, ליווי שמאי בעסקאות התחדשות עירונית, בדיקות כדאיות כלכלית, הערכות שווי למס שבח, אומדן דמי שכירות ראויים, חוות דעת לירידות ערך (ס' 197), הכנת טבלאות אחוד וחלוקה ועוד.
ב-15 השנים האחרונות שימשתי כשמאית הבית של חברה ייזמית והייתי מעורבת בכל שלבי הייזום, התכנון והמימון של פרויקטים גדולים להתחדשות עירונית במרכז תל אביב, בשותפות עם חברות הנדל"ן הגדולות במשק.
כמובן שבראש ובראשונה אני אמא ל-3 ילדים נהדרים - שחר, ניר ועלמה.
אני טריאתלטית חובבת - השתתפתי בעשרות תחרויות טריאתלון כולל מסלול חצי אשת ברזל (70.3) וריצה. אני אוהבת לצלול ולצלם (חלק מהתמונות באתר הן צילומים שלי).
הערכות שווי לנכסי מקרקעין לפני קניה / מכירה
הערכות שווי מקיפות בהתאם לתקינה לכל סוגי הנכסים - דירות, משרדים, חנויות וקרקעות. הערכות השווי כוללות בין השאר:
- ניתוח של כלל תכניות בנין עיר החלות על הנכס, לבחינת היקף זכויות הבניה
- בדיקת זכויות הקניין - רישום בטאבו / ברשות מקרקעי ישראל, הסכמי שיתוף, תשריטי בית משותף, תשריטי חלוקה וכיוצ"ב
- סקירת עסקאות שבוצעו בסביבת הנכס, ניתוחן והתאמתן לנכס הנבדק
- בדיקת התאמת הקיים להיתרי הבניה
אומדן שווי ומיסוי בעת חלוקת רכוש בירושה / בגרושין
בעת חלוקת נכסי ירושה, יש לערוך בנוסף על אומדן השווי, בחינה מקיפה של המיסוי הצפוי בעת החלוקה, כגון מס שבח והיטל השבחה.
אומדן שווי של נכסי הירושה ואומדן המיסוי הצפוי, מביא לחלוקה חכמה והוגנת, הכוללת את כל רכיבי השווי של הנכסים.
חוות דעת להיטל השבחה וייצוג בפני שמאי מכריע
מכירת נכס או קבלת היתר בניה, מהווים מימוש הגורר לעיתים קרובות דרישה לתשלום היטל השבחה מטעם הרשות המקומית.
היטל ההשבחה מותנה בעליית ערך המקרקעין בעקבות אישור תכנית, אישור הקלה או שימוש חורג וחל ע"פ החוק על המוכר.
גובה היטל ההשבחה נקבע ע"י שמאי הועדה ואינו סופי. ניתן לערער על החיוב, לפנות להליך של שמאי מכריע וברבים מהמקרים ניתן להפחית משמעותית את היטל ההשבחה.
שומה נגדית נעשית ע"י שמאי מקרקעין שמייצג את בעל הנכס בהליך מול שמאי מכריע.
- זמנהוף 24 תל אביב - דרישת היטל השבחה בגין תכנית רובע 3 בסך כ-346,000 ₪ שמאי מכריע קבע היטל השבחה של כ-18,000 ₪ . חסכון של כ-328,000 ₪ ללקוח.
- עמנואל הרומי 28 תל אביב - דרישת היטל השבחה בגין תכנית רובע 3 בסך כ-291,000 ₪ שמאי מכריע קבע היטל השבחה של כ-61,000 ₪ . חסכון של כ-230,000 ₪ ללקוח.
- האורן 18 רעננה – דרישת היטל השבחה בגין מספר תכניות בסך כ-295,000 ₪ שמאי מכריע קבע היטל השבחה של כ-190,000 ₪ . חסכון של כ-100,000 ₪ ללקוח.
ניתן ללחוץ על כל כוכבית כדי לצפות בפסק הדין
ליווי פרויקטים להתחדשות עירונית - תמ"א 38 ופינוי בינוי
ליווי שמאי מקיף מטעם בעלי הדירות (משולם ע"י היזם) בפרויקטים להתחדשות עירונית (לפי תמ"א 38 או בפרויקטים לפינוי ובינוי):
- בחינת הרווחיות בפרויקט – מצד אחד יש לוודא שהיזם מרוויח (מבטיח שיעמוד בהתחייבויות שלו ויסיים את הבניה) ומצד שני, שהרווח שלו סביר ביחס לתמורות שמציע לבעלים (מבטיח תמורה מירבית לבעלי הדירות).
- קביעת שכר דירה ראוי לבעלי הדירות וניהול מו"מ מול שמאי היזם - שכר הדירה משולם לאורך כל תקופת הבניה.
- איזונים בין בעלי הדירות וקביעת מקדמים לניקוד הדירות הקיימות, לצורך חלוקת הדירות החדשות.
בדיקות כדאיות כלכלית בעסקאות נדל"ן, לרבות בעסקאות קומבינציה
עריכת דוח כלכלי מפורט טרם ביצוע עסקת נדל"ן כגון בניה עצמית, התחדשות עירונית, קומבינציה ועוד.
הדוח הכלכלי בוחן את אפשרויות מימוש הנכס ומקסום הרווחים, תוך התחשבות במכלול העלויות הצפויות, בהיטלים ומיסוי הצפוי בכל אחת מהחלופות וניתוח רגישות.
הערכות שווי למס שבח
בעת מכירת נכס קיים פטור ממס שבח לבית המגורים (בתנאים) ומיסוי מלא של זכויות הבניה. הערכת שווי הכוללת את שווי בית מגורים קיים ללא זכויות בניה נוספות, לצורך הגשתה לרשויות המס ודיוק היקף המס לתשלום.
הערכת ירידה בערך הנכס - ס' 197 לחוק התכנון והבניה
החוק מאפשר הגשת תביעה כספית עקב ירידת ערך הנכס בגין אישור תכנית, כגון:
אישור תכנית מול בית מגורים: כביש חדש, שכונה חדשה במקום שטח פתוח, בניית מגדל במקום בניין נמוך ועוד.
אישור תכנית הכוללת את הנכס: שינוי יעוד ואפשרויות השימושים, הגבלת היקפי הבניה וכו'.
תביעה כספית צריכה להיתמך ע"י חוות דעת שמאית לאומדן היקף ירידת הערך.
הכנת טבלאות אחוד וחלוקה
הליך אישור תכנית, הכולל מספר נכסים בבעלויות שונות, מצריך הכנת טבלאות המסדירות את זכויות הבעלים בתכנון החדש.
חלוקת הזכויות מבוצעת ע"פ תקן 15 וכוללת קביעת שווי יחסי של כל הנכסים במצב התכנוני הקיים וחלוקה מחדש ע"פ שווי יחסי של כל מגרשי התמורה ע"פ התכנון החדש.
